家賃値上げの正しい進め方｜通知時期・通知書の書き方・拒否されたときの対応【大家向け】

物価高・固定資産税の増額・修繕費の高騰——コストは上がり続けているのに、家賃だけ据え置きのまま。 「値上げしたいけれど、入居者に切り出しにくい」「拒否されたらどうすればいいのか分からない」—— そんな個人大家さんのために、この記事では借地借家法32条に基づく賃料増額請求の要件から、 通知のベストタイミング、通知書の書き方、拒否されたときの協議・調停・訴訟の流れまで、 家賃値上げの正しい進め方を順を追って解説します。

1. 家賃値上げは大家の正当な権利 — 借地借家法32条の基本

家賃の値上げは、大家のわがままではありません。借地借家法32条1項は、一定の事情の変化があった場合に、 契約条件にかかわらず賃料の増額を請求できる権利（賃料増額請求権）を貸主に認めています。 これは「形成権」と呼ばれ、請求の意思表示が相手に到達した時点から、 相当な賃料への増額の効力が生じるとされています（実際の金額は協議・調停・訴訟で確定します）。

賃料増額請求が認められる3つの根拠

借地借家法32条が挙げる増額の根拠は次の3つです。値上げを打診する際は、 自分のケースがどれに当てはまるかを整理しておきましょう。

• ① 租税その他の負担の増減：固定資産税・都市計画税の増額、火災保険料や管理コストの上昇など、 物件を維持するための負担が契約時より増えている場合。
• ② 経済事情の変動：物価や地価の上昇、建築費・人件費の高騰など、 契約締結時と比べて経済環境が大きく変わっている場合。
• ③ 近傍同種の建物の賃料との不均衡：周辺の同じような物件の相場と比べて、現行家賃が明らかに低くなっている場合。 長期入居で一度も改定していない部屋によくあるパターンです。

ポイントは、「大家の収支が苦しいから」だけでは根拠にならないこと。 あくまで上の3つのような客観的な事情の変化を、 固定資産税の課税明細や近隣の募集賃料データなど数字の証拠で示せるかが勝負です。

「不増額特約」がある場合は値上げできない

ひとつだけ例外があります。契約書に「一定期間、賃料を増額しない」という特約（不増額特約）がある場合、 その期間中は増額請求ができません（借地借家法32条1項ただし書）。 まずは賃貸借契約書を確認し、増額を制限する条項がないかチェックしてください。 なお、逆の「減額しない」特約は普通借家契約では無効とされるため、 特約の有無と内容は正確に読み分ける必要があります。

2. 値上げのベストタイミングは契約更新時

更新の6ヶ月〜3ヶ月前に打診するのが現実的な理由

法律上、賃料増額請求はいつでも可能ですが、実務上のベストタイミングは契約更新のタイミングです。理由はシンプルで、 更新時は入居者側も「条件を見直す節目」として受け止めやすく、 更新書類とあわせて新賃料で合意を取り付けやすいからです。

スケジュールとしては、更新日の6ヶ月〜3ヶ月前に打診を始めるのが現実的です。 入居者には検討と家計の準備の時間が必要ですし、 管理会社経由の場合は更新通知の発送時期（一般に更新の1〜3ヶ月前）から逆算して、 その前に値上げ方針を固めておく必要があります。 直前の通知は「急に言われた」という反発を招き、合意率を下げるだけです。 更新手続き全体の流れは賃貸借契約の更新手続きガイドで詳しく解説しています。

契約期間中の値上げは可能だが合意が必須

「更新まで待てない」場合、契約期間の途中でも増額請求自体は可能です。 ただし、入居者が応じなければ一方的に新賃料を適用することはできず、 協議→調停→訴訟という手続きを踏むことになります（後述）。 時間もコストもかかるため、よほど大きな不均衡がない限り、 実務では更新時にまとめて交渉するのが定石です。

3. 家賃値上げ通知書の書き方【記載必須5項目】

記載事項：この5つは必ず書く

値上げの打診は口頭でも法律上有効ですが、後々の紛争を防ぐため必ず書面で行いましょう。 通知書に記載すべき必須項目は次の5つです。

特に重要なのが5番の理由です。 「近隣の同種物件の募集賃料は月額◯◯円〜◯◯円」「固定資産税が◯年比で◯%増」のように、 借地借家法32条の3つの根拠に対応する具体的な数字を挙げると、 入居者にも「相場の話なんだな」と伝わり、感情的な対立を避けやすくなります。

通知手段の選び方 — 普通郵便でも有効、係争が予想されるなら内容証明

通知は手渡しや普通郵便でも法律上は有効です。 長年関係が良好な入居者なら、手紙＋口頭説明の柔らかいアプローチのほうが合意しやすいでしょう。

一方で、増額の効力は請求の意思表示が入居者に到達した時点を起算点に生じるため、 「いつ通知したか」は後の差額精算に直結します。 入居者が強く争いそうな場合や、調停・訴訟まで見据える場合は、内容証明郵便（配達証明付き）で「いつ・どんな内容を通知したか」の証拠を残すのが定石です。 内容証明郵便の仕組みは用語集でも解説しています。

値上げ幅の相場感 — 5〜10%程度の段階的改定が通りやすい

値上げ幅に法律上の上限はありませんが、実務の感覚では一度に5〜10%程度までの改定が受け入れられやすいラインです。 たとえば家賃8万円なら4,000〜8,000円。 引越し費用（数十万円）と比べて「払って住み続けたほうが得」と入居者が判断できる範囲に収めるのがコツです。 近隣相場と2万円乖離しているようなケースでも、一度に全額ではなく、 今回は半分・次回更新でもう一段、という段階的改定のほうが退去リスクを抑えられます。

4. 入居者に拒否されたときの3ステップ

値上げを打診しても、入居者が応じる義務はありません。 拒否された場合の手続きは、法律で順序が決まっています。

ステップ1: 協議 — 代替提案で歩み寄る

まずは話し合いです。単に金額を押し付けるのではなく、「今回は据え置き、次回更新から増額」「更新料を減額する代わりに賃料増額」 「設備更新とセットで増額」など、入居者にもメリットのある代替案を用意すると合意率が上がります。 協議の経緯（日時・提示内容・回答）は必ず記録に残してください。 後の調停・訴訟で「誠実に協議した」ことを示す材料になります。

ステップ2: 民事調停 — 訴訟の前に調停が必須（調停前置主義）

協議がまとまらない場合、いきなり訴訟はできません。 賃料増減額の紛争には調停前置主義が適用され、まず簡易裁判所に民事調停を申し立てる必要があります（民事調停法24条の2）。 調停では調停委員を交えて話し合い、双方が合意すれば調停成立となり、 調停調書には確定判決と同じ効力があります。

ステップ3: 賃料増額訴訟 — 差額精算と年1割の利息

調停でも合意できなければ、訴訟で裁判所に「相当賃料」を決めてもらいます。 ここで重要なのが係争中の家賃の扱いです。 入居者は増額が確定するまで「相当と認める額」（通常は従前の賃料）を支払えば債務不履行になりません。 そして裁判で増額が認められた場合、入居者は不足額に年1割の利息を付けて支払う義務を負います（借地借家法32条2項）。 増額の効力は請求時（通知の到達時）にさかのぼるため、 通知から判決まで時間がかかっても、差額は後から精算できる仕組みです。

5. やってはいけないNG対応

受領拒否・鍵交換などの自力救済は違法

値上げ交渉で大家側が絶対にやってはいけないのが、次のような行為です。

• 従前賃料の受領拒否：「新賃料でなければ受け取らない」と拒否すると、入居者は法務局に供託すれば 支払い義務を果たしたことになり、大家は滞納を主張できなくなります。 係争中の従前賃料は「異議をとどめて受領」するのが正解です。 供託の仕組みは家賃滞納対応ガイドでも触れています。
• 鍵の交換・荷物の搬出などの自力救済：合意していない賃料を理由に部屋への立ち入りを妨げる行為は違法で、 逆に損害賠償を請求されるリスクがあります。
• 一方的な「◯月分から新賃料を引き落とします」：合意前の新賃料での請求・引き落としはトラブルの元。増額はあくまで合意または裁判で確定してからです。

拒否を理由とする更新拒絶は正当事由にならない

「値上げに応じないなら更新しない」も通用しません。 普通借家契約の更新拒絶には借地借家法28条の正当事由が必要で、値上げへの不同意はそれ自体では正当事由になりません。 合意に至らないまま更新日を過ぎても、契約は従前と同一条件で更新されたものとみなされます（法定更新）。 値上げ交渉と退去交渉は、法律上まったく別の土俵だと理解しておきましょう。

6. 値上げ判断の前に — 収支データで根拠を作る

値上げ交渉の成否は、根拠の数字をどれだけ具体的に示せるかでほぼ決まります。 「固定資産税がこの3年で◯%増えた」「この部屋の修繕費は年平均◯万円かかっている」—— こうしたデータが手元に整理されていれば、通知書の説得力が変わりますし、 調停・訴訟に進んだ場合の資料にもそのまま使えます。 あわせて、値上げによる退去リスクと空室損のバランスも試算しておくべきです。 1ヶ月の空室損と値上げ額の関係は空室対策ガイドを参考にしてください。

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よくある質問

• Q1. 家賃の値上げは契約期間の途中でもできますか？
  借地借家法32条上、増額請求自体は契約期間中でも可能です（不増額特約がある場合を除く）。 ただし入居者が応じなければ一方的に適用はできず、協議→調停→訴訟が必要になるため、 実務上は入居者の合意を得やすい契約更新のタイミングで行うのが現実的です。
• Q2. 入居者が値上げに応じず従前の家賃を払い続けています。受け取ってよいですか？
  受け取ってください。受領拒否はNGです。 拒否すると入居者は供託でき、大家側が不利になるだけです。 「増額請求に異議をとどめて受領する」旨を伝えたうえで受け取り、 増額が確定した場合は差額＋年1割の利息を請求できます。
• Q3. 値上げ通知は内容証明郵便でないと無効ですか？
  無効ではありません。口頭や普通郵便でも法律上有効です。 ただし増額の効力は通知が入居者に到達した時点が起算点になるため、 到達の事実と日付を証明できる内容証明郵便（配達証明付き）が、 係争が予想されるケースでは推奨されます。
• Q4. どのくらいの値上げ幅なら受け入れられやすいですか？
  法律上の上限はありませんが、実務では近隣相場との差額の範囲内で5〜10%程度が目安です。 入居者の引越し費用より値上げ後の負担増が小さければ合意しやすく、 更新料の減額やフリーレント等の代替条件とセットで提案すると合意率が上がります。

まとめ

家賃値上げは借地借家法32条が認める大家の正当な権利ですが、 成功の鍵は「権利の主張」ではなく「根拠の提示と段取り」です。 ①契約書の不増額特約を確認し、②更新の6ヶ月〜3ヶ月前に、 ③数字の根拠を添えた書面で5〜10%程度を打診、 ④拒否されたら協議→調停→訴訟の順で、従前賃料は異議をとどめて受領する—— この流れを守れば、感情的なトラブルを避けながら適正賃料に近づけていけます。

本記事は2026年7月時点の制度に基づく一般的な情報です。 調停・訴訟など個別の事案については弁護士等の専門家に、 税務に関する判断は税理士等の専門家にご確認ください。