相続で大家になった人が最初の90日でやること【チェックリスト】
親からアパートや貸家を相続して、ある日突然「大家さん」になった—— そんな方が最初の90日で何をすべきか、混乱しないための優先順位を解説します。 大家業は最初の対応を誤ると、後から取り返しがつかない領域があります。
なぜ「90日」が重要なのか
相続手続きの多くが「相続開始を知った日から◯ヶ月以内」と期限付きだから。 相続放棄は3ヶ月、準確定申告は4ヶ月、相続税申告は10ヶ月。 この90日間で放棄すべきか、継続するかの判断が必要になります。
最初の30日：情報収集とリスクの洗い出し
Day 1〜7：相続財産の全体像を掴む
- 被相続人（親）の所有していた不動産リスト（登記簿謄本）
- 銀行口座、証券口座、負債（ローン、連帯保証）
- 遺言書の有無を確認
Day 8〜14：物件の現況確認
- 物件所在地を訪問し、建物の状態を目視チェック
- 管理会社の連絡先を調べる（いない場合は自主管理）
- 入居者リストを入手（管理会社経由または契約書から）
Day 15〜21：収支と負債を確認
- 過去3年分の確定申告書を取り寄せ（過去の収支が分かる）
- ローン残債と金利、保証人の有無を確認
- 火災保険・地震保険の契約状況
- 固定資産税の年額
Day 22〜30：専門家に相談
この段階で相続専門の税理士と弁護士に相談しましょう。 不動産相続に不慣れな税理士だと、大きな節税機会を逃すことがあります。
31〜60日：意思決定と名義変更
相続放棄の判断（期限：相続開始から3ヶ月以内）
以下のいずれかに該当するなら、相続放棄を検討。
- 物件のローン残債が相続財産の総額を上回る
- 物件が再建築不可で将来売却できない
- 大規模修繕が必要で資金繰りの目処が立たない
- 維持管理が物理的に不可能（遠方、高齢等）
注意：一度相続を承認（遺産分割、名義変更、家賃受領等）すると放棄できなくなります。
遺産分割協議
複数の相続人がいる場合、遺産分割協議書を作成します。 不動産の共有は将来の揉め事の元なので、一人が単独相続し、現金で他の相続人に代償するのが理想です。
準確定申告（期限：相続開始から4ヶ月以内）
亡くなった年の1月1日〜死亡日までの被相続人の所得税申告。 不動産所得があった場合は必須です。
相続登記
2024年4月から相続登記が義務化されました（怠ると過料10万円）。 司法書士に依頼すると5〜10万円が相場です。
61〜90日：大家業の実務を開始
管理体制の決定
- 委託継続：既存の管理会社をそのまま使う（楽だが手数料5〜8%）
- 管理会社変更：相見積もりで条件改善を交渉
- 自主管理：物件が近く、時間がある場合のみ推奨
入居者への挨拶
オーナーが変わったことを通知します。書面で送るのが標準ですが、 自主管理する場合は一度対面または電話で挨拶しておくと、その後のトラブル対応がスムーズです。
銀行口座の変更
家賃振込先を、自分の口座に切り替えます。 振込先変更の書面を入居者（または管理会社）に通知します。
火災保険・地震保険の名義変更
オーナー変更とともに、保険契約も名義変更が必要です。 手続きしないと、火災時に保険金が受け取れない可能性があります。
青色申告承認申請
青色申告を選択する場合、相続開始から4ヶ月以内に青色申告承認申請書を提出。 最大65万円控除が受けられます。
ありがちな失敗ワースト3
失敗1：相続放棄のタイミングを逃す
「とりあえず家賃だけ受領していたら、実は負債のほうが大きかった」 家賃受領は相続の承認と見なされ、後から放棄できなくなります。
失敗2：管理会社を変えずに放置
高齢の親が契約していた管理会社は、手数料が相場より高いことが多い。 相見積もりを取るだけで、年間数万〜十数万円の節約になります。
失敗3：減価償却の計算ミス
相続では建物の取得価額と償却費の引き継ぎ方に独特のルールがあります。 不動産に不慣れな税理士だと、この計算を誤ることがあります。
OwnersDeskが相続大家さんの役に立つ場面
OwnersDeskは、相続で突然大家になった方でも説明書なしで使えるシンプル設計。 物件・入居者・契約書を入力すると、家賃の入金状況、契約更新日、減価償却費を 自動で管理します。複雑な会計ソフトの学習不要です。
まとめ
相続で大家になるのは人生で何度もない出来事。最初の90日で正しい判断をすれば、 その後の10年、20年の不動産所有が楽になります。必ず専門家のサポートを受けながら、 1つずつ手続きを進めていきましょう。
本記事は一般的な情報提供であり、具体的な相続・税務判断は専門家にご相談ください。