火災保険 vs 火災共済、大家が選ぶべきはどっち？料金・補償比較

賃貸物件の火災保険を検討する際、「民間の火災保険」と「火災共済」のどちらが得なのか、 迷う大家さんは多いです。保険料は共済のほうが安いことが多い一方で、 補償内容やスピードに差があります。この記事では、小規模大家さんが判断に迷わないよう、 両者の違いをわかりやすく整理します。

1. 火災保険と火災共済の違い

火災保険（民間保険会社）

• 運営：営利目的の保険会社（東京海上、三井住友、あいおいなど）
• 根拠法：保険業法
• 加入資格：誰でも可
• 特約の多様性：非常に豊富（家賃補償、施設賠償、家主費用 etc.）

火災共済（JA共済、全労済、県民共済など）

• 運営：非営利の相互扶助組織
• 根拠法：農協法・消費生活協同組合法など
• 加入資格：組合員（少額の出資金で組合員になれる）
• 特約の多様性：限定的（基本補償中心）

火災保険 vs 火災共済 早見表

※築20年・木造アパート・再調達価額3,000万円の目安。実際の保険料・補償は各社の商品・特約により異なります。

2. 保険料の比較

同条件（築20年・木造アパート・再調達価額3,000万円）の場合：

• 民間火災保険：年間3〜5万円
• 火災共済：年間1.5〜2.5万円

共済のほうが3〜4割安いのが一般的。ただし補償額や範囲が民間より限定的なことが多いので、 単純比較はできません。

3. 補償内容の比較

火災

両者ともカバー。補償額は再調達価額まで（民間の一般的な契約）。

風災・水災

• 民間：選択可（基本契約に含まれるプランも多い）
• 共済：プランによる。限定的な場合が多い

水災補償の地域区分（2024年10月〜）

2024年10月以降に始まる民間火災保険では、これまで全国一律だった水災（洪水・土砂崩れ・高潮など）の 保険料が、建物の所在する市区町村ごとに1等地〜5等地の5区分へ細分化されました。 洪水ハザードマップ・過去の水災事故統計・地形データをもとに区分が決まり、参考純率ベースでは、 最もリスクの低い区分1が全国平均より約6%低く、最もリスクの高い区分5が約9%高くなります（区分1と区分5でおよそ1.2倍の差）。 同じ都道府県でも市区町村によって区分が異なるため、自分の物件がどの区分に当たるかは、 保険会社の見積りやハザードマップで確認しましょう。なお火災共済にはこの参考純率が そのまま適用されるわけではなく、共済独自の基準で料率が決まります。

水災リスクの低い区分で、ハザードマップ上も浸水想定が小さい物件なら、 水災補償を外して保険料を抑える判断も現実的です。逆に浸水想定区域や、 近年ゲリラ豪雨・台風被害が出ているエリアの物件では、区分が高くても水災補償を付けておくほうが無難です。

地震

• 民間火災保険：地震保険として別途契約（必須ではないが推奨）
• 共済：共済独自の地震補償（保険金額は火災の30〜50%程度）

家賃補償

• 民間：特約として選択可能。火災後の修繕中の家賃損失をカバー
• 共済：特約が限定的か、そもそも用意されていない場合あり

施設賠償責任

• 民間：特約として必須推奨。建物の不備で第三者に損害を与えた際の賠償
• 共済：特約の扱いは共済による

家主費用特約（孤独死・自殺時の清掃費用）

• 民間：近年の必須特約。一部保険会社で提供
• 共済：多くの共済では対応なし

4. 保険金支払いのスピード

被災時の支払いスピードも判断基準の一つ。一般的に民間保険会社のほうが査定・支払いが迅速と言われます。 ただし共済も大きな差はなく、どちらも数週間〜数ヶ月で対応します。

5. 過去の被害請求のしやすさ

台風や雪災などの過去の被害（時効3年以内）も請求可能。 民間保険会社は専門スタッフが対応するため請求手続きがスムーズ。 共済でも請求は可能ですが、自分で損害写真や資料を揃える必要が多いケースも。

6. 使い分けの判断軸

共済がおすすめのケース

• 地方の築古物件で、保険料を抑えたい
• 基本補償（火災・風水害のみ）で十分と判断できる
• 既に他で組合員になっている（JA、労組など）

民間保険がおすすめのケース

• 家賃補償・施設賠償・家主費用など、大家向け特約を付けたい
• 物件価値が高く、手厚い補償を受けたい
• 投資規模が大きく、専門的な対応が必要

7. 両方加入する選択肢

火災共済で基本補償、民間で追加特約（施設賠償・家主費用など）をカバーするハイブリッド戦略も可能。ただし二重補償にならないよう、 各社の保険金額を調整する必要があります。

8. 地震保険の位置づけ

地震保険は民間火災保険とセットで加入するのが一般的（単独契約不可）。 共済の場合は独自の地震補償があり、保険金額や補償範囲が異なります。 地震リスクの高いエリア（首都圏、東海地方、関西など）の物件は、 民間の地震保険を強くおすすめします。

9. 加入時のチェックポイント

1. 再調達価額と保険金額のバランス（過不足なく設定）
2. 保険期間（最長5年まで、2022年10月以降）
3. 免責金額の有無（免責を設けると保険料が下がる）
4. 特約の必要性（家賃補償、施設賠償、家主費用）
5. 支払い方法（一時払いは割引あり）

10. 火災保険料はなぜ上がり続けるのか【2026年時点の値上げ推移】

近年、火災保険料は全国的に上昇を続けています。損害保険料率算出機構が算定する 「参考純率」（各社が保険料を決める際の基礎指標）が、自然災害の頻発と修繕費の高騰を背景に たびたび引き上げられているためです。各社に反映された主な改定は次のとおりです。

特に2022年10月の改定で、契約できる保険期間が最長10年から5年に短縮されました。 長期一括契約は年あたりの保険料が割安になるため、期間短縮は実質的な値上げにあたります。 さらに2026年以降も、自然災害リスクの高まりを背景に値上げ圧力が続くと見られており、 更新のたびに保険料が上がる前提で資金計画を立てておくと安心です。

大家さんの対策：①現在入れる最長（5年）契約でできるだけ長く固定する、 ②免責金額を設定して保険料を抑える、③水災補償の要否をハザードマップで見直す、 ④更新期日を管理して無保険期間や補償の重複を防ぐ、の4点が基本です。 更新忘れを防ぐ仕組み作りは火災保険の更新忘れ対策で詳しく解説しています。なお、賃貸物件の火災保険料は必要経費として計上できます。

11. 【具体例】民間と共済、5年トータルコストの比較

「安いから共済」で本当に得なのか、具体的な数字で5年間のコストを比べてみます。 前提は本記事共通の築20年・木造アパート・再調達価額3,000万円の物件です。

• A：火災共済（基本補償中心）
  年間保険料 約2万円 → 5年で約10万円。火災・風水害の基本補償はカバーするが、 家賃補償・施設賠償・家主費用の特約は付けられない（または限定的）。
• B：民間火災保険（風水災＋施設賠償＋家賃補償＋家主費用特約つき）
  年間保険料 約4.5万円 → 5年で約22.5万円。大家向け特約をフルに付帯。
• 差額：5年で約12.5万円（年あたり約2.5万円）Bのほうが高い。

この差額12.5万円で「買えている」のは、共済では手当てしにくい家主費用特約・施設賠償・家賃補償です。たとえば入居者の孤独死が起きると、 原状回復・遺品整理・その後の家賃下落や空室の補填で数十万〜100万円規模の費用が 発生し得ます。家主費用特約が1回でも機能すれば、5年分の差額を上回ることも珍しくありません。 告知義務や孤独死への備えは事故物件の告知義務ガイドもあわせてご覧ください。

逆に、基本補償だけで十分と割り切れる築古・低家賃の物件や、既に組合員になっている場合は、 共済で年10万円（5年）に保険料を抑える判断も合理的です。「保険料の安さ」と「特約で守れるリスクの大きさ」を天秤にかけるのが、 この比較の結論です。

12. OwnersDeskの保険管理

OwnersDeskでは、物件ごとに火災保険・地震保険の満期日を登録し、アプリ内リマインダーで更新期日を管理できます。 共済・民間両方の契約を一元管理でき、加入内容の重複や漏れを防げます。

よくある質問

Q1. 火災保険と火災共済は両方入れますか？補償は重複しませんか？

両方に加入すること自体は可能です（本記事7章のハイブリッド戦略）。ただし火災保険・共済は実損てん補が原則で、同じ損害を二重に受け取ることはできません。 共済で基本補償、民間で不足する特約（施設賠償・家主費用など）を補う形にし、 補償が重なる部分は保険金額を調整するのが基本です。

Q2. 過去の被害は、いつまで遡って請求できますか？

保険金の請求権の時効は3年です（保険法95条）。過去の台風・雪災・ 水濡れなどの被害でも、損害発生から3年以内であれば請求できる可能性があります。 被害箇所の写真・修理見積・気象データなどの資料を揃えて、加入先に相談しましょう。

Q3. 保険料を少しでも安くする方法はありますか？

主な方法は、①契約できる最長期間（5年）で一括払いにして年あたり単価を下げる、 ②免責金額を設定する、③ハザードマップで水災補償の要否を見直す、 ④不要な特約を外し必要な特約に絞る、の4点です。ただし保険料の安さだけを優先して 必要な補償（施設賠償・家主費用など）を削ると、いざという時の自己負担が膨らむため注意が必要です。

Q4. 火災保険料は経費にできますか？

賃貸物件の火災保険料・地震保険料は、不動産所得の必要経費に計上できます。 長期一括払いの場合は、その年に対応する分だけを各年の経費とするのが原則です（前払費用の期間按分）。 経費にできる項目の全体像は家賃収入の経費一覧をご覧ください。

※税務上の取扱いは個別事情により異なります。具体的な経費計上は税理士等の専門家にご確認ください。

Q5. 共済から民間へ（またはその逆へ）乗り換えると、途中解約の返戻金はもらえますか？

長期一括払いの契約を期間の途中で解約した場合、民間火災保険では未経過期間に対応する保険料が返戻されるのが一般的です（返戻額は経過期間に応じて計算）。 火災共済にも割戻金や解約返戻の仕組みがありますが、扱いは商品によって異なります。 乗り換えの際は、新旧の契約で無保険期間ができないよう始期・終期を重ねて調整し、 返戻額と新契約の保険料を合わせて損得を判断しましょう。

Q6. 水災補償は外してもいいですか？

外せるかどうかは物件の立地リスク次第です。まず自治体の 洪水・内水・高潮ハザードマップで、物件が浸水想定区域に入っていないかを確認します。 2024年10月からは民間火災保険の水災料率が市区町村ごとの5区分に細分化されており、 リスクの低い区分・浸水想定のないエリアなら、水災補償を外して保険料を抑える判断も合理的です。 一方、近年ゲリラ豪雨や台風被害が出ているエリア、低地・河川沿いの物件は、 区分が高くても付けておくほうが安全です。

Q7. 大家が入る火災保険と、入居者が入る火災保険は何が違いますか？

大家さんが加入するのは建物本体の火災保険で、施設賠償や家主費用特約など 貸主側のリスクをカバーします。入居者が加入するのは主に家財の火災保険と借家人賠償責任保険（借りている部屋を焼失・破損させた際に大家へ賠償するための保険）で、 多くは賃貸借契約の締結時に加入します。両者は補償対象が異なるため重複しません。 入居者側の火災保険は更新漏れが起きやすいので、契約更新のタイミングで加入状況を確認しておくと安心です。 契約更新の流れは賃貸契約の更新手続きガイドも参考にしてください。

まとめ

火災保険と火災共済、どちらが良いかは物件の価値と必要な補償レベルで決まります。 「安いから共済」ではなく、「何を補償したいか」から逆算して選びましょう。 小規模でも手厚く保険を組みたいなら民間、保険料を抑えたいなら共済、という使い分けが基本です。

本記事は一般的な情報提供であり、具体的な保険商品の選択は保険会社・FPにご相談ください。