電子帳簿保存法、大家はどこまで対応すればいい？2026年最新ルール
2024年1月から電子帳簿保存法の改正が完全施行され、電子取引で受け取った書類は 電子のまま保存することが義務化されました。個人大家さんにとっても他人事ではありません。 この記事では、2〜10物件の小規模オーナーが最低限対応すべきポイントを整理します。
1. 電子帳簿保存法、なぜ大家にも関係するのか
賃貸経営は事業所得ではなく不動産所得ですが、青色申告・白色申告にかかわらず 「所得税法上の帳簿書類保存義務」が課されます。電子帳簿保存法はこの保存方法のルールです。 つまり、確定申告をしている大家はほぼ全員対象です。
2. 3つの保存区分を理解する
- 電子帳簿保存：会計ソフトで作った帳簿を電子データで保存（任意）
- スキャナ保存：紙の領収書をスキャンして電子保存（任意）
- 電子取引保存：メール添付PDFなど、最初から電子で受け取った書類は電子保存（義務）
義務なのは最後の「電子取引保存」だけです。ここだけ押さえれば法的には問題ありません。
3. 「電子取引」に該当する大家の典型例
- 管理会社からメールで送られてくる月次収支報告書のPDF
- 火災保険料の電子領収書（マイページからダウンロード）
- Amazon や楽天で購入した修繕資材の電子領収書
- 税理士からメール添付で届く請求書
- 固定資産税のWeb明細（自治体サイトからダウンロード）
これらは紙に印刷して保存してもNG。電子のまま、改竄防止措置を施して保存する必要があります。
4. 改竄防止要件（真実性の確保）
電子データの改竄防止措置は、以下のいずれかを満たす必要があります。
- タイムスタンプを付与する
- 訂正削除の履歴が残るシステムを使う
- 訂正削除ができないシステムを使う
- 訂正削除の防止に関する事務処理規程を定めて運用する
4つ目の「事務処理規程」は、システム導入なしで対応できる方法ですが、規程を作って社内（家族内）で運用する必要があります。 実務的にはシステム（クラウドサービス）で対応するのが最も楽です。
5. 検索要件（可視性の確保）
保存したデータは以下の条件で検索できる必要があります。
- 取引年月日
- 取引金額
- 取引先名称
ただし、売上高1,000万円以下の小規模事業者は、税務調査時にダウンロードに応じれば検索要件は免除されます（2024年改正で緩和）。 ほとんどの個人大家はこちらに該当します。
6. 2024年改正で緩和されたポイント
実は2024年の改正で、中小事業者向けにかなり緩和されました。
- 検索要件：売上1,000万円以下なら免除
- 宥恕措置（ゆうじょそち）：「相当の理由」があれば、プリントアウト保存も暫定的に容認
ただし宥恕措置は永続ではないので、早めにシステム対応を進めるのが安全です。
7. 最低限やるべき3つのアクション
- メール添付の請求書・領収書を専用フォルダに整理：クラウドストレージ（Google Drive, Dropbox）に「2026年_電子取引」のようなフォルダを作り、 ファイル名に「日付_取引先_金額」を入れて保存する。
- 事務処理規程を作る（システムを使わない場合）：国税庁のサイトにサンプルがあるので、名前を入れて署名するだけ。5分で完了します。
- または電子帳簿保存法対応のシステムを使う：タイムスタンプ・改竄検知・検索が自動で行われ、事務処理規程は不要になります。
8. 違反したらどうなるのか
直ちに重い罰則があるわけではありません。ただし、
- 青色申告の承認取消リスク（65万円控除を失う）
- 税務調査で「帳簿不備」とされ推計課税を受けるリスク
- 加算税・重加算税の対象
税務署は当面「宥恕措置」で運用していますが、いつ厳格化されてもおかしくありません。
9. OwnersDeskの電子帳簿保存法対応
OwnersDeskでは、アップロードした全書類にSHA-256ハッシュとタイムスタンプを自動付与。 改竄防止要件を満たした状態で保管され、取引日・金額・取引先での検索にも対応しています。 電子取引保存・スキャナ保存の両方に対応済みです。
まとめ
電子帳簿保存法は「電子で受け取ったものは電子のまま」というシンプルなルール。 メール添付の書類を専用フォルダに整理するだけでも、第一歩としては十分です。 確定申告を青色で続けたい大家さんは、今年中に仕組みを整えておくことをおすすめします。
本記事は一般的な情報提供であり、具体的な税務判断は税理士にご相談ください。